Mutui a tasso fisso o variabile? Ecco lo scenario oggi e come orientarsi nel mercato per ottenere il massimo dello sconto

Il mercato dei mutui è in fermento anche per la spinta dei mutui prima casa under 36, ma è tutto lo scenario ad essere in complessiva evoluzione.

I mutui a tasso fisso continuano ad aumentare di costo, mentre è cresciuto l’orientamento verso il mutuo il tasso variabile, che per il momento resta piuttosto conveniente. Qual è lo scenario oggi?

Lo scenario attuale sul fronte immobiliare e dei mutui appare in profonda evoluzione e, mentre aumenta l’interesse per il tasso variabile e per la formula con CAP (tasso entro una soglia prefissata), continua a crescere il valore del tasso fisso.

Non solo. Altre novità arrivano dai dati molto positivi per quanto attiene al numero delle richieste di mutuo under 36, che oggi rappresentano ben il 45,6% della domanda. I mutui acquisto prima casa hanno toccato il picco dal 2010, a conferma del rinnovato interesse verso questa formula per l’acquisto di un immobile. Tuttavia molto sta cambiando negli ultimi tempi.

Vediamo dunque qualche ulteriore dettaglio sull’attuale mercato immobiliare e dei mutui, svolgendo poi alcune considerazioni sulle tipologie di mutui tra cui scegliere.

Mutui: gli ultimi dati IRS e Euribor

Lo abbiamo appena accennato: il settore mutui vive una fase di sostanziale cambiamento, rivoluzionando andamento dei tassi e prospettive dei mercati. In principali osservatori hanno rilevato nei dati di maggio scorso una forte vulnerabilità del tasso fisso, invece il tasso variabile permane stabile.

Aumenta l’IRS che passa, rispetto all’ultima rilevazione di aprile, a 10 anni da 1,51% a 1,78%, a 20 anni da 1,56% a 1,84% e a 30 anni da 1,31% a 1,57%. Ricordiamo che il termine IRS indica l’acronimo di Interest Rate Swap e consiste di fatto in uno strumento dato alle banche per tutelarsi nel momento nel quale è acceso un mutuo a tasso fisso.

Per quanto riguarda l’Euribor, è ancora di segno negativo: a 1 mese si attesta sul -0,55%, a 3 mesi sul -0,39%. Quando si parla di Euribor (EURo Inter Bank Offered Rate) ci si riferisce di solito a un parametro che è punto di riferimento e base per calcolare il tasso da usare per un mutuo a tasso variabile.

E non vi sono particolari dubbi sul mutato scenario anche su questo aspetto: aumenta significativamente la forbice dello spread tra fisso e variabile.

L’andamento del mercato e le maggiori richieste di tasso variabile

Di fatto sono i mutui per acquisto prima casa a dare linfa al mercato, e analogamente aumentano le richieste di tasso variabile. Come sopra accennato, i mutui prima casa nel 2022 hanno raggiunto il massimo dal 2010 – in particolare in questo trimestre nel quale moltissimi mutui si riferiscono proprio alla prima casa.

Basse invece le richieste di surroga, tuttavia vero è che può essere ancora piuttosto conveniente cambiare il mutuo passando da un tasso variabile a un tasso fisso. Ciò in considerazione gli annunci della BCE sugli aumenti dell’Euribor in vista nei prossimi mesi.

Aumentano le richieste di mutuo a tasso variabile rispetto allo scorso trimestre, ma anche il tasso variabile con CAP. Quest’ultimo consiste in un tasso ibrido tra il variabile e il fisso, che permette ai mutuatari di mettersi al sicuro da aumenti troppo marcati dei tassi d’interesse.

Ma sono anche e soprattutto i giovani che, in questo periodo, risollevano la domanda e il mercato dei mutui. Infatti le recenti norme che favoriscono i giovani under 36, consentendo di ottenere un mutuo con anticipi bassi, hanno in verità costituito una spinta a tutto il settore.

Tipologie di mutui: quale scelta compiere?

Dopo queste considerazioni sullo scenario attuale, proviamo a dare qualche indicazione sulla scelta di mutuo più conveniente in base alle proprie esigenze. Ebbene, già da questa estate potrebbe rilanciarsi la procedura di surroga, per spuntare il miglior tasso di mercato passando eventualmente anche al fisso – tenuto conto dell’incertezza dell’immediato futuro.

Rimarchiamo che per surroga si intende tecnicamente la portabilità del mutuo, vale a dire il passaggio del proprio mutuo a un altro istituto che presenta condizioni migliori.

Ma l‘interessato non deve dimenticare che sul mercato vi sono comunque mutui di tutti i tipi, con differenti prospettive e adatti a diverse esigenze:

• mutuo a tasso fisso, con rata fissata alla stipula costante negli anni, indipendentemente dall’andamento dei tassi. Detta garanzia è però controbilanciata da tassi bancari più elevati;
• mutuo a tasso variabile, con interessi collegati a parametri come l’Euribor a 3 o 6 mesi o al tasso BCE. Il tasso del mutuo cresce o diminuisce in base ai tassi di mercato;
• mutui con CAP, con tasso variabile e interessi maggiori a garanzia che il tasso non possa oltrepassare una determinata soglia;
• mutui a tasso misto con la possibilità, dopo un determinato numero di anni, di valutare se passare dal variabile al fisso o il contrario;
• mutuo risparmio a tasso fisso o variabile, che abbatte gli interessi bancari, in caso di somme depositate sul conto corrente;
• rata costante e durata variabile, con ammontare della rata fisso nel corso del tempo ma durata originaria del mutuo che può crescere o calare in base alle condizioni del mercato.

Come si può notare, la scelta tra le tipologie è davvero ampia e se è vero che il tasso fisso costa di più nel 2022, potrà verosimilmente tutelare maggiormente dai rischi delle oscillazioni del mercato nei prossimi mesi.