Ipoteca sulla casa: 5 cause che ne determinano l’estinzione. Ecco quali sono

L’ipoteca sulla casa consiste in un meccanismo di tutela del diritto del creditore, in caso di inadempimento del debitore.

Essa però non dura all’infinito ed anzi, in più circostanze pratiche, si estingue. Facciamo chiarezza.

Una domanda che non poche persone potrebbero porsi e che fa riferimento a situazioni di debito è la seguente: quando si estingue l’ipoteca sulla casa?

Di fatto un’ipoteca consiste in una garanzia che emerge da un accordo tra le parti, da una disposizione di legge o da un provvedimento giudiziario e vale sui beni mobili e immobili a garanzia di un credito da saldare. Nel caso che qui interessa si tratta appunto dell’ipoteca su un’abitazione.

Di seguito intendiamo rispondere alla domanda suddetta, perché è nel chiaro interesse del debitore sapere quando il bene immobile sarà effettivamente ‘sgravato’ dall’ipoteca stessa. I dettagli.

Ipoteca sulla casa: il contesto di riferimento

Prima di approfondire la questione iniziale e chiarire qual è la risposta da dare, vediamo in sintesi alcune caratteristiche fondamentali dell’ipoteca e dell’ipoteca sulla casa. Tecnicamente parlando, l’ipoteca consiste in una tipologia di diritto reale di garanzia, che è posta su un bene immobile oppure su un bene mobile registrato, per una ben precisa finalità. Quale? Per questa via è garantito il diritto del creditore in ipotesi di inadempimento del debitore. L’ipoteca è dunque una sorta di garanzia di adempimento dell’obbligo. 

Il debitore intraprende la strada dell’ipoteca sulla casa. Quando infatti si trova nell’impossibilità di saldare il debito che ha verso il creditore, allora quest’ultimo potrà servirsi della procedura di vendita forzata del bene oggetto di ipoteca. Anzi, il creditore avrà il cd. diritto di prelazione sullo stesso bene immobile posto all’asta.

Per quanto riguarda il diritto di proprietà del debitore sulla cosa sotto ipoteca, ricordiamo che questo si conserverà fino al momento della vendita forzata. Perciò l’ipoteca di per sé non determina alcuna ‘espropriazione’ immediata della casa.

In altre parole, il bene oggetto di ipoteca non esce dal possesso del titolare, restando anzi nella sua totale disponibilità fino alla vendita forzata. La casa ipotecata sarà di proprietà del titolare che potrà così continuare ad abitarla e ad utilizzarla come meglio crede.

Attenzione però: come vedremo, la garanzia in oggetto non è a durata illimitata nel tempo. Il creditore potrebbe dunque veder sfumare la garanzia ed anche il diritto di rivalersi sul debitore che non salda il proprio debito.

Un tipico caso di applicazione pratica dell’ipoteca: il contratto di mutuo con la banca

Tipicamente l’ipoteca sulla casa si trova inserita nel contratto di mutuo per l’acquisto di un immobile, stipulato con la banca che versa la somma. Infatti, quest’ultima – al fine di tutelarsi contro il pericolo che il cliente debitore non adempia ai suoi obblighi di pagamento delle rate e degli interessi – potrà certamente porre detta garanzia sul bene immobile.

Ricordiamo altresì che l’ipoteca ha luogo tramite iscrizione sui registri immobiliari presso gli uffici della Conservatoria del luogo nel quale si trova l’immobile.

Oggi, grazie al web, è molto facile sapere se un bene immobile è oggetto di ipoteca. Basta infatti chiedere una visura ipotecaria per immobile attraverso gli opportuni servizi presenti su internet.

Ricordiamo che la visura ipotecaria per immobile è assai utile in una trattativa preliminare di compravendita, laddove sia obbligatorio disporre di atti notarili circa un bene immobile o in iniziative mirate al recupero crediti.

L’estinzione dell’ipoteca sulla casa: quando?

Veniamo ora alla questione iniziale: abbiamo detto che l’ipoteca non ha durata illimitata ed infatti sussistono ben precise ragioni che ne determinano il suo venir meno.  Le vediamo in sintesi, così come stabilite dalla legge:

• in primis l’ipoteca sulla casa si estingue nel modo naturale, ovvero attraverso l’adempimento dell’obbligazione cui è collegata. Il caso è quello tipico del mutuo ipotecario con una banca. Se per comprarla è stato stipulato un contratto di mutuo e come garanzia del proprio credito la banca ha optato per l’ipoteca sulla casa stessa, essa decade nel momento in cui il cliente salda tutto il debito e versa tutte le rate previste, oltre ovviamente agli interessi.
• l’ipoteca sulla casa viene meno anche per rinuncia del creditore. Si tratta di quelle circostanze nelle quali il creditore non ha più interesse a garantire il proprio credito.
• l’ipoteca si estingue altresì laddove siano passati 20 anni dall’iscrizione nei registri immobiliari e non si proceda con il rinnovo.
• l’estinzione può essere anche disposta da un provvedimento del magistrato, con cui è stabilita la cancellazione dell’ipoteca (tipico è il caso dell’effettivo adempimento dell’obbligazione collegata).
• il bene gravato da ipoteca presenta ormai un tale stato di usura da non poter più rappresentare una garanzia (pensiamo ad es. al caso dell’abitazione lesionata da un terremoto).