Comprare casa e certificato di agibilità: quali sono gli obblighi del notaio e del venditore

In caso di compravendita immobiliare il rilievo del certificato di agibilità è indubbio. Ecco alcune precisazioni importanti sul ruolo del notaio e del venditore. 

In ambito immobiliare esiste un documento molto importante che prende il nome di certificato di agibilità.

Esso in pratica comprova che una certa abitazione o edificio è conforme alle regole vigenti in termini di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico. Lo stesso vale per i suoi impianti  (idrici, elettrici, di riscaldamento, sanitari e così via).

La compravendita immobiliare è un articolato iter che prevede regole ben precise, ma che non vieta a priori il trasferimento di proprietà in caso di mancanza di agibilità. Infatti l’atto di vendita sarebbe sulla carta valido, ma attenzione perché se emerge che l’acquirente non è stato in precedenza edotto ed informato di questa mancanza e poi la rileva lamentandosi, potranno palesarsi conseguenze per il notaio rogante. Anticipare questi aspetti ci servirà per quanto tra poco diremo.

Perciò nell’iter di compravendita il notaio è sempre tenuto a segnalare l’assenza di agibilità dell’immobile in vendita? E si può vivere in una casa senza agibilità? A queste importanti domande – come sempre – daremo risposta di seguito, nel corso di questo articolo.

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Compravendita immobiliare: che cos’è il rogito in breve e la sua rilevanza per la transazione

Onde aver ben chiaro il contesto di riferimento e il rilievo del certificato di agibilità, non possiamo non spendere qualche parola in riferimento al cd. rogito notarile. Questo di fatto rappresenta il momento clou della compravendita di un immobile, perché è grazie all’atto che prende il nome di rogito, che viene formalizzato dal notaio il passaggio di proprietà di un edificio, un’abitazione, o garage o un terreno.

Si tratta di uno step di assoluto rilievo, in considerazione anche dell’esborso in gioco per il compratore e quest’ultimo deve potersi rapportare al rogito in piena consapevolezza e serenità.

Dopo aver redatto il rogito di compravendita il notaio si occuperà di rendere ufficiale il trasferimento di proprietà dell’immobile, tramite iscrizione nei registri immobiliari.

Il notaio è una figura chiave perché oltre a redigere il rogito, è anche la persona che legge pubblicamente, innanzi al venditore e al compratore, l’intero contratto di compravendita. Ne dettaglierà i passaggi chiave e darà luogo al controllo della regolarità della documentazione richiesta.

Ecco perché non vi sono dubbi: il notaio è una figura essenziale per concludere un iter di compravendita in modo regolare, grazie al rogito che attesta la regolarità della transazione e, dunque, l’effettivo passaggio di proprietà dal venditore al compratore.

Compravendita immobiliare e il rilievo del certificato di agibilità

Ciò che a questo punto va sottolineato e ribadito è che il certificato di agibilità pur non obbligatorio per la firma del contratto di vendita dell’immobile, è di fatto assai raccomandabile. Il certificato di agibilità presenta, in generale, le seguenti caratteristiche:

• deve essere richiesto allo sportello unico dell’edilizia del proprio comune (ex ufficio tecnico). La domanda deve essere fatta entro 15 giorni dalla conclusione dei lavori di finitura dell’immobile;
• sostituisce ed integra l’ex certificato di abitabilità;
• va consegnato all’acquirente in ipotesi di compravendita immobiliare, anche se la sua mancanza non implica di per sé l’annullamento del rogito.

E’ facilmente intuibile che la vivibilità e, dunque, l’abitabilità di un immobile è fondamentale per chi compra casa, specialmente se si considera che il prezzo della compravendita non è mai esiguo. Insomma il compratore ha tutto il diritto di sapere se per l’immobile è stato effettivamente rilasciato un certificato di abitabilità o agibilità.

Per la Cassazione il notaio è responsabile se non informa il compratore dell’assenza dell’agibilità

In considerazione di ciò che abbiamo detto finora, ben si comprende perché la Suprema Corte, in un recente caso pratico in cui è intervenuta con ordinanza, ha scelto di sanzionare un notaio che non si era adoperato adeguatamente, per dissuadere il compratore dall’acquisto di un appartamento senza agibilità. Come abbiamo detto sopra, suo compito è anche infatti dettagliare ogni aspetto importante o fondamentale della compravendita, assenza del certificato di agibilità compresa.

L’Alta Corte perciò ha ritenuto sussistente la responsabilità professionale del notaio per omesso controllo e verifica delle dichiarazioni del venditore. La linea giurisprudenziale della Cassazione è stata tracciata: infatti come in un altro caso simile, i giudici di legittimità hanno affermato che il notaio – con una condotta del genere – ha violato il dovere verso il suo cliente (l’acquirente dell’immobile) di consiglio e dissuasione dall’acquistare un immobile inagibile.

Gli obblighi in capo al venditore

Non solo. Alla data di firma del contratto preliminare (il cd. “compromesso”) mirato ad una compravendita immobiliare, il venditore è tenuto a chiarire al compratore tutte le caratteristiche essenziali dell’immobile. Pertanto dovrà dire della presenza di ipoteche o di  pignoramenti, ad esempio. E tra le informazioni preventive c’è anche quella sull’agibilità. Non indicarla significa esporsi a rischi sanzionatori.

Anzi il cliente che non è stato dettagliatamente informato dal venditore ha dunque diritto alla risoluzione del contratto, ma anche al risarcimento dei danni. Infatti il venditore che ha non ha detto colpevolmente dell’assenza dei requisiti di abitabilità dell’immobile è responsabile del cosiddetto inadempimento contrattuale. Ciò per aver venduto un immobile senza le qualità essenziali necessarie all’uso.

Infine, non bisogna dimenticare – e qui rispondiamo all’altra domanda posta in apertura -che in una casa senza abitabilità non si può vivere. Ebbene sì e chi lo fa si rende responsabile un illecito amministrativo, ma non di un reato. In questi casi, se il Comune scopre che una persona vive in un immobile non agibile non potrà togliergli la residenza in quel luogo, ma sarà tenuto a multarlo per violazione delle regole sull’edilizia e sull’urbanistica.