Variazione catastale e catasto, attenzione in alcuni casi è obbligatoria, si rischia grosso: tutto quello che devi sapere

La variazione catastale consiste in una domanda di correzione che ha rilievo in ambito immobiliare e in relazione al cosiddetto catasto. Ecco una breve panoramica delle cose da ricordare in proposito.

Tutti abbiamo già sentito parlare del cosiddetto catasto, ma non tutti sanno che esiste una particolare procedura che prende il nome di variazione catastale, che serve quando i dati catastali di un immobile mutano o cambiano categoria.

In considerazione della sua importanza in innumerevoli situazioni pratiche, ne parleremo nel corso di questo articolo, per scoprire tutto quello che c’è da sapere sulla variazione catastale.

Perciò di che cosa si tratta esattamente? Quali sono i documenti necessari? Quando è obbligatoria? Cosa si rischia a non farla? A queste domande risponderemo di seguito, non prima però di averti ricordato che cos’è esattamente il catasto e qual è la sua funzione. I dettagli.

Catasto: di che si tratta e qual è la sua finalità

Il catasto, peraltro sottoposto a riforma nel 2015, consiste di fatto in un vero e proprio archivio di tutte le proprietà immobiliari localizzate in un Comune o in una provincia, con l’individuazione dei proprietari. In buona sostanza è l’inventario dei beni immobili di uno Stato e dà le informazioni legate alla localizzazione geografica, estensione e consistenza di un bene immobiliare, la sua destinazione d’uso e le caratteristiche, nonché i redditi collegati. Secondo la legge, il catasto accerta la “proprietà” immobiliare, ne chiarisce le mutazioni e contribuisce a determinare le imposte.

In particolare il catasto in Italia si suddivide in due sezioni complementari, vale a dire:

• il catasto dei terreni, che include l’elenco di tutti i terreni di natura agricola ovvero comunque inedificati;
• il catasto dei fabbricati o catasto edilizio urbano, il quale è costituito dalle costruzioni di natura civile, industriale e commerciale.

Ciò che deve essere chiaro è che la funzione del catasto è quella di censire le proprietà immobiliari, aggiornare eventuali cambiamenti e concretizzare i presupposti per l’imposizione fiscale. Ricordiamo inoltre che la gestione delle banche dati catastali e l’effettuazione dei collegati servizi sono stati assegnati all’Agenzia del Territorio, che dal primo dicembre 2012 è parte dell’Agenzia delle Entrate.

Variazione di catasto: che cos’è in breve e chi sono i soggetti obbligati

Sulla base di queste premesse, è facile comprendere che una variazione di catasto altro non è che la richiesta di correzione o modifica che può essere fatta presso gli uffici provinciali, del territorio o, in determinati casi, sfruttando il servizio online “Contact center”.

Colui che fa domanda deve indicare le proprie generalità, i dati catastali dell’immobile, gli elementi riscontrati e tutte le notizie mirate alla correzione dell’errore e alla modifica. Ecco perché si parla di variazione catastale, in tutti i casi in cui i dati catastali di un immobile mutano o cambiano categoria.

Vi sono soggetti tenuti a presentare la dichiarazione di variazione catastale ed essi sono:

• il proprietario o il suo rappresentante;
• le società commerciali legalmente costituite;
• il legale rappresentante per gli enti morali;
• le associazioni, i condomini, le ditte;
• le società estere.

Variazione catastale: quali documenti servono per la modifica?

Onde addivenire alla variazione catastale, non dimentichiamo che vi sono documenti fondamentali che non debbono mancare. Eccoli di seguito:

• visura catastale, ovvero la descrizione dettagliata e precisa dell’immobile. I dati inclusi nella visura non sono pochi, e possono essere l’indirizzo dell’immobile, il foglio, la particella, gli intestatari, la consistenza, la destinazione d’uso dell’immobile e la rendita catastale;
• planimetria catastale, vale a dire il disegno tecnico essenziale di un immobile registrato presso il catasto. In virtù di questo documento si può ottenere e considerare la destinazione degli spazi, i dati metrici e i confini e dunque avere un quadro chiaro al fine della variazione catastale da apporsi.

Le informazioni catastali, tranne le planimetrie consultabili in genere dagli aventi diritto sull’immobile, sono pubbliche, e perciò ne deriva che l’accesso è permesso a tutti, a condizione di versare i relativi tributi speciali catastali e nel rispetto delle regole vigenti. Ma i proprietari possono ottenere la consultazione a costo zero e in esenzione dei tributi, per gli immobili di cui emerge dal catasto la loro titolarità.

Come effettuare una variazione catastale?

In linea generale, ribadiamo che la variazione catastale è domandata in primis su iniziativa del proprietario di casa nei confronti del catasto, ed è una richiesta di modifica. Ma ricordiamo anche che:

• il cosiddetto metodo DOCFA consente di dare luogo al cambio dei dati catastali, attraverso l’aiuto di un professionista tecnico abilitato. In particolare DOCFA del catasto sta per “DOcumenti Catasto FAbbricati” e consiste in un software con il quale tecnici e professionisti presentano pratiche catastali direttamente all’Amministrazione finanziaria;
• il cittadino può compiere, anche in via autonoma, gli aggiornamenti presso gli uffici del catasto, oppure via web sul sito dell’Agenzia delle Entrate.

Ciò che dunque è importante sapere è che l’intervento di un professionista abilitato può essere richiesto per dare luogo alla variazione catastale o all’aggiornamento catastale ma, nonostante ciò, quando l’aggiornamento o variazione catastale è agevole, il proprietario può fare in autonomia la domanda.

In questi casi è fondamentale andare di persona presso il catasto del Comune oppure eseguire la procedura web ad hoc per il tramite del sito dell’Agenzia delle Entrate. La variazione catastale dovrà essere compiuta entro 30 giorni dalla fine delle opere che danno luogo alla modifica. Nell’ipotesi nella quale il proprietario dell’immobile non si attivi in tal senso, lo Stato incentiverà alla richiesta tramite il ravvedimento operoso, ma è necessario pagare una sanzione – di importo crescente all’aumentare del ritardo nel predisporre la variazione catastale.

Obbligatorietà e non obbligatorietà della variazione catastale

La variazione catastale può essere obbligatoria o no. E’ obbligatoria nel caso in cui si compiano dei cambiamenti o aggiornamenti che modificano la rendita catastale. Ciò di fatto avrà un peso sul calcolo delle tasse, perciò ben si comprende l’obbligatorietà. Pensiamo ad es. ai casi della richiesta di cambio di destinazione d’uso, della modifica della distribuzione degli spazi interni (come la realizzazione di bagni o l’eliminazione di corridoi) o dei frazionamenti e fusioni di unità immobiliari.

Nell’ipotesi nella quale i lavori che il proprietario vuole compiere non diano luogo ad un cambiamento della rendita catastale, la variazione catastale non sarà obbligatoria. Inoltre la variazione catastale non è mai obbligatoria per immobili quali, ad esempio, i manufatti precari, privi di fondazione, e non infissi al suolo in modo stabile, i fabbricati in corso di costruzione-definizione e quelli che hanno un marcato livello di degrado.