Su una casa inagibile si deve pagare l’IMU: i paradossi della normativa italiana

Il proprietario di una casa dichiarata inagibile ha l’obbligo di corrispondere parzialmente o totalmente l’IMU? Scopriamo cosa stabilisce la normativa.

Le Leggi non sempre sono di facile comprensione così come a volte è difficile condividerle. Qual è la verità sull’IMU e una casa inagibile?

I giudici sono tra le figure professionali più criticate. Spesso torna difficile comprende da cittadini “ignoranti” in materia capire il perché di alcune decisioni che appaiono senza senso. Come si può permettere ad una persona che guidando ubriaca ha investito e ucciso un cittadino di tornare a guidare? Come mai tanti stalker sono lasciati liberi di girare per la città infastidendo anche pesantemente le vittime e arrivando a poter manifestare la propria rabbia e violenza contro queste stesse vittime? È la Legge che sbaglia oppure la colpa è di chi la applica? Non sta a noi in questa sede trovare una risposta ma possiamo aiutare un nostro lettore a sciogliere un nodo legato alla normativa italiana – seppur verta in direzione diversa.

“Ho un appartamento dichiarato inagibile per danni da terremoto da due diverse commissioni antisismiche dal 2017. Il Comune ha confermato l’inagibilità tramite un’ordinanza comunale dicendomi che non potevo utilizzarlo. Non ho utenze elettriche né gas ma il Comune chiede il pagamento dell’IMU al 50% dal 2017. La richiesta è corretta e come mai non hanno riferito l’obbligo dopo aver inviato l’atto di inagibilità?“.

Casa inagibile e pagamento IMU, la richiesta è legittima?

Una casa inagibile è un fabbricato – singola unità immobiliare iscritta o iscrivibile a catasto con rendita propria – il cui degrado non può essere superato con interventi di manutenzione ordinaria o straordinaria ma solamente con lavori di restauro e risanamento conservativo oppure di ristrutturazione edilizia. Significa, dunque, un edificio che ha bisogno di molte spese per poter essere nuovamente considerato abitabile senza rischi.

Nel momento in cui un fabbricato viene dichiarato inagibile nulla cambia nella registrazione a catasto con rendita. Questo perché secondo la Cassazione “ai fini del classamento di un immobile non è rilevante la sussistenza dei requisiti necessari all’ottenimento dell’agibilità“. L’Ordinanza numero 5175 del 2020 ha sottolineato, infatti, come l’accatastamento sia compiuto nello stato in cui si trova con riferimento all’unità immobiliare urbana capace di produrre reddito proprio.

La rendita, però, è il valore attribuito all’immobile. Tale valore non sarà sicuramente lo stesso prima e dopo un terremoto qualora la casa venga colpita pesantemente. Eppure proprio dalla rendita si deve evincere l’ammontare delle imposte da pagare tra cui l’IMU. 

Cosa accade dopo l’accertamento dell’inagibilità

In relazione ad un fabbricato inagibile occorre sottolineare come non ci sia una categoria catastale apposita dato che mantiene quella dell’iniziale registrazione. Abitazione era – categoria catastale A – e tale rimarrà anche dopo che il terremoto l’avrà resa inagibile, inutile per chi vi abitava. Per poter tornare ad abitarvi sarà necessario procedere con una ristrutturazione (non necessariamente un abbattimento).

Una casa inagibile per la quale occorrerà corrispondere ugualmente l’IMU, l’imposta sulle seconde case o su abitazioni di lusso. L’unica agevolazione concessa a chi ha perso l’uso di un fabbricato di proprietà è la riduzione della tassa al 50%. Il nostro lettore, dunque, dovrà pagare quanto dovuto a metà della cifra originale per tutto il periodo di tempo in cui sussistono le condizioni di inagibilità.

I requisiti per ottenere la riduzione dell’IMU

L’IMU al 50% potrà essere corrisposto solamente se l’immobile non sarà utilizzato, resterà libero, non locato e fino a che il fabbricato non diventerà oggetto di interventi di demolizione o di recupero edilizio. Attenzione, dunque, all’uso che si farà della casa inagibile. Se usata come deposito o magazzino non permetterà di usufruire della riduzione dell’IMU per il principio di non utilizzabilità dell’immobile stesso.

Nessuna riduzione qualora si inizino lavori edili per risanare l’edificio o apportare migliorie di efficientamento energetico. Volendo ristrutturare il fabbricato reso inabitabile dal terremoto, dunque, si dovrà accettare di tornare a pagare totalmente la tassa di proprietà di un immobile.

Come evitare il pagamento dell’IMU anche solo del 50%? Solamente vendendo la casa inagibile trasferendo la dichiarazione di inagibilità ai nuovi titolari – accade anche in caso di cessione o donazione. Un’impresa quasi impossibile ma tentar non nuoce.

Per quanto riguarda il ritardo nella richiesta del pagamento dell’IMU al 50% segnalata dal nostro lettore possiamo solamente suggerire di chiedere delucidazioni al Comune ed eventualmente fare domanda di rateizzazione – se possibile – per non dover corrispondere gli arretrati in un’unica soluzione dato che l’errore è condivisibile con l’amministrazione comunale.

Se hai dubbi o vuoi porre una domanda di carattere previdenziale, fiscale e legge 104, invia qui il tuo quesito.