Surroga del mutuo e invalidità: le verità nascoste per abbassare la rata mensile

La richiesta della surroga del mutuo per chi ha l’invalidità comporta vantaggi di qualche tipo? Scopriamo la verità.

La surroga è uno strumento che può tornare molto comodo al cittadino che intende modificare il proprio piano di ammortamento del mutuo.

Avere una casa di proprietà significa quasi sempre dover portare il pesante fardello di un mutuo. Poche famiglie possono permettersi, infatti, di comprare un’abitazione svuotando il conto corrente. Stipulare un contratto di finanziamento con una banca è l’unica via per avere un tetto sopra la testa da considerare proprio anche se significa dover pagare mensilmente una somma di denaro onerosa – inclusi gli interessi – e per un lungo periodo di tempo (solitamente 25 o 30 anni per cercare di ammortizzare la rata). I mutui possono essere a tasso fisso con la rata mensile che non cambia nel corso del tempo oppure a tasso variabile (con o senza tetto massimo). In quest’ultimo caso l’importo da corrispondere dipende dal costo del denaro. Se fino allo scoppio della guerra in Ucraina tale soluzione sembrava accattivante, oggi è diventata un incubo.

Rate di 450 euro hanno oggi toccato gli 800 euro (e sono destinate a salire ancora), tutto  per colpa dell’inflazione e dell’aumento esagerato del costo della vita. La Banca Centrale si è trovata costretta ad aumentare i tassi a discapito dei cittadini che non sanno più come sostenere una spesa che è raddoppiata in pochi mesi. Di aiuti in tal senso nemmeno l’ombra, le famiglia sono allo sbaraglio e si valutano la rinegoziazione e la surroga per cercare di arginare il problema.

Surroga e Legge 104, ci sono vantaggi da conoscere?

Pensare ad una surroga significa optare per la chiusura del vecchio mutuo al fine di aprirne uno nuovo presso una diversa banca. Stesse garanzie ma, in situazione di normalità, interessi più vantaggiosi. In questo periodo, però, di “normale” c’è ben poco. Come detto i tassi sono alle stelle e riuscire ad abbassare la rata è difficile, un miracolo per chi ci riesce.

Un lettore chiede “Ho un’invalidità all’80% e un mutuo con tasso variabile. La rata è aumentata di oltre 300 euro (per ora). Potrei usufruire di qualche agevolazione per una surroga?“. Spera in un vantaggio dettato dalla condizione di disabilità ma purtroppo la normativa non prevede agevolazioni per le famiglie con un componente invalido o con handicap (Legge 104). Ciò non significa che delle convenzioni non possano prima o poi essere attivate (non sarebbe la prima volta, ricordiamo la convenzione Plafond casa tra ABI e Cassa Depositi e Prestiti del 2013) ma al momento non risulta nulla di attivo.

Rimane la richiesta di una surroga “classica” sperando che il piano di ammortamento possa essere migliore.

Cos’è una surroga e come funziona

Chiedendo la surroga del mutuo è possibile modificare

• la durata del finanziamento,
• la tipologia di tasso,
• lo spread applicato.

Non è possibile cambiare, invece, l’importo finanziato – o meglio la somma residua da corrispondere. L’obiettivo è andare a migliorare, come già detto, la propria situazione cercando di abbassare la rata mensile. L’idea di tanti cittadini che devono sostenere un mutuo dal tasso variabile è quella di passare al fisso evitando, però, pagamenti mensili onerosi. Lo scopo potrebbe essere raggiunto proprio tramite surroga accettando, però, di aumentare in numero di rate ossia di allungare di cinque o più anni il piano di ammortamento.

Perché accettare un nuovo finanziamento?

I cittadini che pagano ogni mese una rata sempre più alta devono valutare una possibile surroga. Chiedere ad un’altra banca un preventivo non ha costi. In questo modo si potrebbe avere un’idea della convenienza di un eventuale trasferimento del finanziamento.

Da sapere che la propria banca non potrà vietare la surroga né addebitare costi al mutuatario. Nessun vincolo, dunque, con il vecchio istituto di credito. L’importante è riuscire a trovare una nuova banca che proponga tassi di interesse minori. E in questo periodo non è semplice.

Tra i vantaggi della surroga, poi, l’assenza di un periodo minimo che deve intercorrere tra la stipula del contratto di finanziamento per l’acquisto di una casa e il trasferimento ad un altro istituto.

Attenzione alla differenza con la rinegoziazione

Surroga e rinegoziazione non sono la stessa cosa. La prima comporta, come detto, un passaggio tra banche. La seconda, invece, consiste nel rivalutare le condizioni del mutuo con la stessa banca della sottoscrizione.

Perché accenniamo a questa soluzione? I cittadini devono sapere che chi ha un mutuo in corso a tasso variabile e non è soddisfatto delle condizioni applicate – come il nostro lettore – può ottenere la rinegoziazione e il passaggio al tasso fisso fino al 31 dicembre 2022. 

Lo ha stabilito la Legge di Bilancio 2023 ripristinando una norma scaduta nel lontano 2011. Il passaggio al fisso avverrà senza costi aggiuntivi e possono richiederlo i cittadini

• con ISEE sotto i 35 mila euro,
• un valore del mutuo originario inferiore a 200 mila euro,
• che hanno assolto regolarmente i pagamenti di tutte le rate.

Con la rinegoziazione si potrà allungare il piano di ammortamento fino a cinque anni (per un massimo di 25 anni) e ottenere l’applicazione di un tasso annuo nominale fisso non superiore al valore minore tra IRS a 10 anni e IRS in euro per la durata residua del mutuo.

Il consiglio per il lettore, dunque, è di chiedere alla propria banca un preventivo di rinegoziazione e ad un altro istituto una simulazione di surroga per capire se e dove risiede la convenienza.

Se hai dubbi o vuoi porre una domanda di carattere previdenziale, fiscale e legge 104, invia qui il tuo quesito.