Surroga mutuo: l’operazione che consente di acquistare una seconda casa con pochi sacrifici

La surroga del mutuo assicura al debitore degli incredibili vantaggi. Si può richiedere anche per comprare la seconda casa?

La surroga del mutuo è una proceduta totalmente gratuita, per mezzo della quale il mutuatario può trasferire il prestito in corso ad una diversa banca, che offre condizioni più vantaggiose.

Tale meccanismo è disciplinato dal Testo Unico Bancario, dalla Legge n.40/2007 (cd. Legge Bersani) e dalla Legge Finanziaria del 2008. Il vantaggio principale consiste nel divieto per la banca creditrice di opporsi al trasferimento del mutuo. Il mutuatario, dunque, ha la facoltà di scegliere l’istituto di credito che gli propone maggiori garanzie per l’estinzione del debito.

A differenza della rinegoziazione (che avviene con la stessa banca) e della sostituzione (finalizzata ad acquisire nuova liquidità), la surroga del mutuo permette di mantenere invariata la cifra del prestito, cambiando solo la banca creditrice.

In altre parole, è la soluzione migliore per coloro che cercano condizioni più favorevoli. Si può, infatti, variare il tasso di interesse, lo spread, la durata, le commissioni periodiche e le spese di gestione. Vediamo come funziona tale meccanismo.

Surroga mutuo: si può sempre richiedere?

In Redazione è giunto il seguente quesito:

“Buongiorno, al momento ho un mutuo da 180 mila euro, attivato lo scorso anno per una seconda casa, con un tasso variabile e un cap del 5.50. Vorrei sapere se si può fare una surroga, dal momento che ho un bimbo con una grave disabilità riconosciuta. Grazie.”

La nostra Lettrice chiede di poter beneficiare della surroga del mutuo. Come già anticipato, si tratta di un meccanismo che permette al mutuatario di cambiare le condizioni del prestito, senza modificare l’ammontare del credito. Lo scopo è quello di ottenere un risparmio, attraverso delle rate mensili più sostenibili.

Per scoprire se la nostra Lettrice può fruire della surroga del mutuo, bisogna, innanzitutto, specificare dopo quanto tempo si può accedere a tale procedimento. La surroga può essere chiesta sempre, poiché la disciplina legislativa non prevede un determinato termine minimo da rispettare per ottenere il trasferimento del prestito presso un’altra banca.

L’istituto di credito subentrante, tuttavia, può imporre dei limiti. Per esempio, per testare la serietà del debitore, può disporre la variazione solo per i finanziamenti per i quali c’è stato il rimborso di almeno 12 o 24 rate.

Consigliamo, dunque, alla Lettrice di contattare la banca e chiedere informazioni sulle condizioni di surroga, per scoprire se, dopo un anno dalla stipula del contratto di mutuo, può accedervi.

La procedura di trasferimento

Con la surroga, oltre al mutuo, è trasferita anche l’ipoteca. È questo che assicura la gratuità dell’operazione e, allo stesso tempo, la libertà di scegliere in autonomia qualsiasi nuova banca. Quest’ultima, infatti, subentra nelle garanzie offerte dal mutuatario.

Prima di effettuare richiesta di trasferimento del mutuo, l’interessato deve valutare quali sono i tempi tecnici stabiliti, oltre agli aspetti economici.

Nello specifico, la surroga deve compiersi entro 30 giorni lavorativi, come stabilisce la disciplina di riferimento. Nel caso di ritardi, il contribuente ha diritto ad un risarcimento.

Il termine di 30 giorni decorre dal momento in cui il mutuatario presenta richiesta di conteggio estintivo del prestito oggetto della procedura. Questa operazione preliminare coinvolge la banca originaria, cioè quella che aveva concesso il mutuo e dalla quale ci si vuole trasferire.

Prima della conclusione dell’accordo, è preferibile richiedere l’assistenza di un esperto, per accertarsi che i documenti presentati siano idonei e che la domanda sia stata inoltrata correttamente.

Leggi anche: “Surroga del mutuo e invalidità: le verità nascoste per abbassare la rata mensile“.

Surroga mutuo seconda casa: i vantaggi possono essere straordinari

La nostra Lettrice chiede se può effettuare la surroga del mutuo stipulato per la seconda casa. Nonostante tale operazione venga spesso ricollegata al mutuo per la prima casa, è assolutamente consentito il trasferimento del finanziamento concluso per l’acquisto di un secondo immobile.

Per la variazione della banca creditrice, infatti, è irrilevante la finalità per la quale è stato chiesto il prestito. Attenzione, però, perché non sempre la surroga del mutuo seconda casa è vantaggiosa. Per questo motivo, consigliamo alla Lettrice di considerare attentamente la propria situazione ed, eventualmente, rivolgersi ad un consulente del credito, specializzato in tale ambito.

Per la surroga del mutuo seconda casa, innanzitutto, bisogna trovare una banca disposta al trasferimento, che estingua il prestito attivo e si accolli l’ipoteca. In pratica, viene contratto un nuovo finanziamento, di importo uguale al debito residuale col vecchio istituto di credito.

Tranquillizziamo la nostra gentile Lettrice, sottolineando che, in caso di mutuo per seconda casa, è molto più facile trovare una banca disposta alla surroga. Questo perché, di solito, l’acquisto di una seconda casa presuppone che l’interessato abbia una certa disponibilità economica e, di conseguenza, verrà considerato un mutuatario affidabile. Per la seconda casa, inoltre, la cifra erogata dalla banca copre fino al 60- 70% del totale e vengono applicati tassi di interesse più alti rispetto a quelli relativi al mutuo per la prima casa.

In ogni caso, si tratta di una procedura molto vantaggiosa, perché permette di dilazionare la durata del finanziamento, con la conseguente riduzione dell’ammontare delle rate mensili.

Infine, prima di procedere con la richiesta, consigliamo sempre di verificare la durata residuale del prestito. Più è breve, infatti, meno conviene la surroga.

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