Casa e condominio

Condominio negli edifici, la svolta con la riforma ma ancora dubbi e incertezze

La problematica condominiale fu presa in considerazione solo nel 1934 con il R.D. n .56, convertito in legge il 10 gennaio 1935, dando così una prima normativa assorbita poi dal Codice Civile del 1942.

Nel 1942 il legislatore si occupa ancora del condominio negli edifici e con il R.D. n. 318, del 30 marzo, formulando le disposizioni per l’attuazione del Codice civile. Nonostante gli studi legislativi del 1935 e del 1941, il problema condominiale si colloca ancora oggi in un labirinto giurisprudenziale. Frutto prezioso di studi da parte dei giudici di merito e della Cassazione, ma che non permettono di risolvere situazioni per dare sicurezza sia ai condomini, sia ai loro amministratori.

Condominio negli edifici, la svolta con la riforma ma ancora dubbi e incertezze

Professionisti e amministratori di condominio, che prima di ogni altro sono chiamati a risolvere le controversie che sorgono nelle assemblee condominiali, spesso non possono risolvere i moltissimi casi, né con la loro capacità, né con la loro pazienza, proprio perché si trovano di fronte ad una normativa a volte troppo opinabile e inadeguata alla realtà tecnologica di oggi.


Solo la Legge di riforma del condominio del 22 novembre n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha apportato tante novità in materia di condominio.

Novità rilevanti sulla figura dell’amministratore

Novità rilevanti hanno riguardato la figura dell’amministratore di condominio negli edifici che dovrà essere in possesso di requisiti culturali e di onorabilità.

La legge di riforma,ha esteso la disciplina anche ad altre fattispecie di condominio: orizzontale, multiproprietà, supercondominio. In questo modo sono recepiti gli ultimi indirizzi giurisprudenziali.

È stata normalizzata la recente giurisprudenza anche in materia di diritto del condomino di distaccarsi dall’impianto di riscaldamento centralizzato o di divieto nei regolamenti assembleare di prevedere clausole che possono vietare ai condomini di avere nei loro immobili animali domestici. Il tutto con il preciso scopo di evitare futuri contenziosi.

Tante criticità da risolvere

L’intento però non può dirsi concluso. Le criticità da risolvere sono ancora tante, infatti, mancano chiarimenti affinchè la riforma funzioni correttamente. Ad esempio: sulla sussistenza o meno della personalità giuridica; in materia di esecuzione dei crediti nei confronti dei condomini; sull’approvazione delle tabelle millesimali.

Su alcuni argomenti della riforma sussistono ancora dei dubbi e delle incertezze, sperando che al più preso si supplisca alle carenze legislative.

L’attività di amministratore di condominio negli edifici rientra tra le professioni non regolamentate.

Ed è per questo che detta attività sarà sottoposta a controlli formativi, regole deontologiche e aggiornamento obbligatori.

Detti provvedimenti, da un lato servano ad introdurre regole certe che pongano fine agli attuali conflitti (vedi l’impossibilità per l’amministratore di ricevere deleghe per l’assemblea) e dall’altro però migliorino la qualità e la dignità della professione.

Dott. Vincenzo Baldi

Vincenzo Baldi, collaboratore. Diplomato presso Liceo Artistico di Salerno. Iscritto per circa due anni alla facoltà di Architettura di Napoli. A seguito delle contestazioni studentesche di quei tempi opto per l'università di Salerno e mi laureo in materie letterarie. Dirigente sindacale e dipendente del Il MIUR per circa 40 anni. Amministratore di condominio iscritto all'Anaci per circa 30 anni. Ho scritto su riviste sindacali e su riviste di notizie e informazioni condominiali rispondendo ai quesiti dei condomini. Da novembre 2019 sono in pensione per lo Stato ma continuo l'attività in privato perché sento di poter dare ancora molto. Mi piace l'arte, l'architettura e la parte giuridica e amministrativa del condominio intesa a dare un contributo di chiarezza e trasparenza nel settore condominiale con riguardo ai rapporti tra amministratori di immobili e condomini. Scrivere è la mia passione, attraverso la scrittura comunico agli altri i miei pensieri e le mie conoscenze. In questo mondo dove tutto va all'incontrario scrivere è un modo per esprimersi in libertà.

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