In caso di cancellazione dell’ipoteca iscritta su un immobile ci sono costi o tasse da pagare?
La cancellazione dell’ipoteca iscritta su un immobile rappresenta un’operazione non esente da costi per l’interessato. Ecco che cosa occorre ricordare in proposito e i casi concreti.
L’ipoteca consiste in quella che – in gergo tecnico – è definita una importante ‘garanzia reale’ del creditore. Grazie ad essa, egli in ipotesi di inadempimento del debitore potrà infatti soddisfarsi direttamente – e con preferenza rispetto agli altri creditori non muniti di ipoteca o altro privilegio – sul bene immobile cui l’ipoteca si riferisce.
Una correlata domanda che non poche persone potrebbero porsi è la seguente: vi sono costi o tasse di cancellazione dell’ipoteca iscritta a garanzia su un immobile? E se sì, chi paga queste spese?
Ebbene precisiamo subito che la risposta non può essere univoca, giacché in dette circostanze la normativa da applicare cambia in relazione al tipo di ipoteca e alla sorte del debito per cui questa essa era stata a suo tempo iscritta.
Vediamo dunque di fare chiarezza in materia e scoprire in quali circostanze si pagano costi o tasse per la cancellazione dell’ipoteca.
Cancellazione ipoteca: il contesto di riferimento
In riferimento alla questione della cancellazione dell’ipoteca e al possibile pagamento di tasse o spese, occorre prima ricordare qualche dettaglio sull’oggetto principale del nostro articolo. L’ipoteca consiste in un diritto reale di garanzia, regolato dagli artt. 2808 e seguenti del Codice civile.
In virtù di questo meccanismo il creditore, a garanzia del proprio credito, può iscriverla al fine di essere soddisfatto sul bene ipotecato – con preferenza rispetto agli altri creditori. Egli può in particolare domandare l’espropriazione del bene del debitore, nel caso in cui questi si riveli insolvente. Ed altresì potrà farlo contro un terzo che acquisti il bene.
In altre parole, laddove il debitore sia inadempiente, il creditore potrà richiedere che l’immobile ipotecato sia venduto all’asta, anche quando nel frattempo sia stato venduto a terzi. È il cd. diritto di sequela, per cui il bene ipotecato – anche se venduto – resta gravato dall’ipoteca iscritta in data anteriore. Essa, infatti, rimarrà opponibile al compratore.
Le tre tipologie dell’istituto e la rilevanza della pubblicità costitutiva
Onde rispondere al quesito iniziale dobbiamo altresì ricordare che esistono tre tipi di ipoteca:
- legale, prevista direttamente dalla legge in alcuni specifici casi;
- volontaria o consensuale, che è frutto di un accordo ad hoc tra le parti;
- giudiziaria, disposta con provvedimento del magistrato.
Rimarchiamo poi che l’ipoteca si costituisce con iscrizione nei registri immobiliari. Ecco perché in dette circostanze si parla di pubblicità costitutiva: il diritto sorge al perfezionamento dell’iscrizione.
Esiste una specifica ‘imposta ipotecaria’, che scatta nel momento in cui si richiede la cancellazione presso i pubblici registri immobiliari.
Cancellazione ipoteca e versamento tasse: il caso del mutuo
A questo punto, dopo i chiarimenti di cui sopra, possiamo focalizzarci sulla domanda iniziale relativa alla cancellazione e ai possibili costi / tasse da versare. Ebbene, rimarchiamo che sussiste una tipologia di ipoteca molto frequente, nell’ambito della quale si parla di cancellazione automatica, ovvero senza costi da sopportare.
In particolare, ci riferiamo all’ipoteca relativa ad un mutuo, che era stato sottoscritto per finanziare l’acquisto di un immobile. Laddove il mutuatario termini di versare il debito alla banca, la logica conseguenza è che l’ipoteca sia cancellata senza ritardo, e anche senza oneri per il cliente – su iniziativa della banca stessa. A questo proposito non vi sono dubbi: norme ad hoc sono contenute nel decreto legge Bersani, varato nel 2007.
Insomma, se l’ipoteca è volontaria e attiene ad un contratto di mutuo, o di finanziamento, la cancellazione è automatica e gli adempimenti sono compiuti a cura della banca o della società finanziaria, senza oneri e spese per il privato mutuatario.
Altri casi
Nelle altre circostanze l’ipoteca può essere cancellata o con atto del notaio o con provvedimento del magistrato. In ambo le circostanze, le spese della cancellazione sono a carico del debitore. Esse includono gli onorari ed i compensi professionali spettanti al notaio o avvocato a cui ci si è rivolti.
Esclusivamente nel caso in cui l’ipoteca sia stata per errore iscritta su beni non di proprietà del debitore, è compito del creditore provvedere al pagamento delle spese di cancellazione.
Infine, ricordiamo che, al fine di annotare la cancellazione nei registri immobiliari, l’obbligato deve pagare la cifra fissa pari a 94 euro per i cd. oneri di cancelleria. A ciò occorre sommare un importo variabile, a titolo di imposta ipotecaria, corrispondente allo 0,5% del debito su cui era stata iscritta l’ipoteca, con un minimo di 200 euro da versare anche nell’ipotesi in cui l’importo proporzionale fosse più basso.
