In tema di tetto termico e sopraelevazione, ecco utili chiarimenti da parte del TAR Campania. Cos’hanno deciso i giudici amministrativi?
Un recente ed interessante sentenza del tribunale amministrativo regionale della Campania spiega che la sostituzione di un lastrico solare con un tetto termico non abitabile non può considerarsi sopraelevazione.
Secondo una recente pronuncia del TAR Campania, la sostituzione di un lastrico solare con un tetto termico non abitabile non può ritenersi sopraelevazione.
Si tratta di un provvedimento di rilievo perché oggi un condomino potrebbe certamente pensare di introdurre un tetto termico, sulla scia dei bonus ed incentivi in ambito edilizio ed efficientamento energetico delle costruzioni. D’altronde, non vi sono particolari dubbi a riguardo: gli interventi di efficientamento energetico, con l’isolamento e la coibentazione degli edifici, sono attualmente molto diffusi nel nostro paese.
Ebbene, di seguito vogliamo porre attenzione proprio sulla recente sentenza n. 1272/2022 del Tar Campania, la quale certamente contribuisce a fare luce su argomenti tecnici e delicati al contempo.
Il ricorso al TAR Campania: il caso concreto
Prima di focalizzarci sulle conclusioni del TAR in materia, ricordiamo in sintesi gli aspetti chiave della vicenda giudiziaria. La proprietaria di un immobile in un fabbricato condominiale, localizzato in zona a rischio sismico, voleva sostituire il lastrico solare a copertura dell’unità immobiliare di proprietà con la realizzazione di un tetto termico. Per tale finalità richiedeva al Comune il permesso di costruire.
Alla luce di ciò, alcuni condomini delle unità immobiliari sottostanti decisero di fare ricorso al TAR, lamentando la violazione di varie norme ed in particolare la mancanza della certificazione del competente Ufficio tecnico regionale.
Essi sostenevano in pratica che l’intervento avrebbe configurato sopraelevazione a seguito della sostituzione di copertura. Ciò nella qualità di mansarda potenzialmente abitabile, ed altresì in mancanza di autorizzazione sismica all’operazione.
Realizzare un tetto termico non significa aggiungere un intero piano all’edificio
Su questi temi, i giudici campani hanno dato utilissime indicazioni, chiarendo infatti che l’intervento per l’installazione del tetto termico non è da intendersi come “sopraelevazione”.
In sostanza – spiega il TAR Campania – il relativo titolo abilitativo edilizio non deve intendersi subordinato alla anteriore certificazione del competente Ufficio tecnico regionale che chiarisca, oltre al numero di piani addizionabili, la capacità della struttura esistente di sopportare il nuovo carico.
I magistrati ulteriormente chiariscono che si tratta della costruzione di un “tetto termico”, che non costituisce per le relative caratteristiche altimetriche interne – a norma del regolamento comunale – volumetria computabile ai fini urbanistici e locale abitabile dal punto di vista funzionale.
In particolare la sopraelevazione indica, per il tramite della realizzazione di piani ulteriori del fabbricato, un aumento di quest’ultimo che si caratterizza per oltrepassare l’altezza iniziale dell’edificio.
Perciò, come rilevato dal TAR Campania, la realizzazione di opere nuove (qui si parla di tetto termico), per essere considerata sopraelevazione:
- deve implicare un aumento dell’altezza originaria di tutto l’edificio e non di singole parti di esso;
- ai fini della configurabilità di una sopraelevazione rileva il superamento del punto più alto della costruzione;
- la sopraelevazione ha come riferimento esclusivamente l’altezza massima dell’edificio.
Ciò non ricorre nel caso sottoposto all’attenzione del TAR Campania.
Conclusioni
Venendo dunque alla sintesi della decisione del tribunale amministrativo della Campania, nel caso su cui è intervenuta la pronuncia l’intervento in oggetto è da considerarsi un ampliamento e non anche una sopraelevazione, in quanto ha ad oggetto la sostituzione del solaio di calpestio di una terrazza anteriormente presente con realizzazione di un sottotetto, che non va a oltrepassare l’altezza massima del fabbricato. Il ricorso dei condomini è stato così respinto e il TAR ha riconosciuto le ragioni della donna, contro cui i primi si opposero in tribunale.
Aver chiarito quanto sopra assume un rilievo non secondario: infatti se il proprietario dell’ultimo piano intende svolgere degli interventi sul suo tetto, terrazzo, solaio o sottotetto, gli altri potrebbero opporsi e impedire i lavori. La sopraelevazione implica un aumento della volumetria utile, e ciò impone speciali autorizzazioni edilizie. Non solo. Servono precisi calcoli di staticità e di sicurezza, onde verificare se l’edificio è in grado di sopportare il peso delle nuove opere.
Nel caso deciso dal TAR abbiamo visto invece che la sostituzione di un lastrico solare con un tetto termico non abitabile non può ritenersi sopraelevazione. Infatti, si tratta di uno degli interventi di isolamento e coibentazione del lastrico solare o del solaio, i quali costituiscono un semplice ampliamento, rientrante nelle facoltà della proprietaria.
