Una recente questione condominiale relativa all’installazione di un ascensore nell’edificio è finita in tribunale e la sentenza a conclusione del procedimento mette in guardia dall’uso di formule errate nel verbale dell’assemblea. Infatti ciò può portare all’annullamento della delibera.
Anche l’ascensore condominiale consiste in una parte comune dell’edificio. Pertanto la sua proprietà fa parte di tutti i condomini che possono utilizzarlo ma che, al contempo, debbono contribuire alle collegate spese, anche laddove intendano fare le scale a piedi.
Ebbene, una questione pratica è insorta all’interno di un condominio, proprio in merito all’installazione dell’ascensore. A chiarirla e a dare la soluzione è stato il tribunale che, si è espresso in merito agli effetti della verbalizzazione di una riunione assembleare in cui si è discusso dell’installazione di un ascensore e alle conseguenze della formula errata nel verbale.
Che succede in questi casi? La verbalizzazione errata può condurre all’annullamento della delibera relativa all’installazione dell’ascensore condominiale? Vediamolo di seguito, non prima però di aver dato alcune informazioni essenziali circa l’installazione dell’ascensore.
Installazione ascensore condominiale: quale maggioranza è necessaria?
Laddove un edificio condominiale non abbia un ascensore, occorrerà tener ben presenti le regole del Codice Civile per disporne l’installazione. Quest’ultima fa infatti parte delle innovazioni di cui all’art. 1120 c.c.
In particolare, al fine di deliberare l’intervento:
- apparirebbe in prima battuta necessario, sia in prima che in seconda convocazione, un numero di voti che costituisca la maggioranza degli intervenuti e almeno i 2/3 del valore dell’edificio.
- ma vero è che l’ascensore condominiale è un’opera mirata all’eliminazione delle barriere architettoniche e perciò valgono regole di maggior favore. Il citato art. 1120 indica infatti altresì che per le opere dirette all’eliminazione delle barriere architettoniche basta il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti in assemblea, che sia pari almeno a 500 millesimi.
Come funziona la suddivisione delle spese per l’ascensore condominiale?
Ricordiamo altresì che tutti i condomini proprietari di appartamenti serviti dall’ascensore condominiale devono contribuire alle correlate spese. In particolare la spesa è distribuita tra essi:
- per metà in considerazione del valore delle singole unità immobiliari;
- per l’altra metà in misura proporzionale all’altezza di ogni piano dal suolo.
Tuttavia questa disciplina è derogabile dai condomini con accordo all’unanimità ad hoc.
Da notare che alle spese devono contribuire anche i condomini del primo piano, del piano terra e i titolari dei magazzini. Il motivo è semplice: in base alla legge, non rileva l’uso effettivo del bene comune, ma quello potenziale. Tuttavia questi soggetti possono essere esonerati da una eventuale decisione del condominio all’unanimità. Fanno dunque sempre fede le determinazioni dell’assemblea.
Ascensore condominiale e formule errate nel verbale di assemblea: la vicenda che ha portato alla pronuncia
La vicenda su cui vogliamo soffermarci, per fare chiarezza su un possibile caso pratico, attiene all’installazione dell’ascensore in condominio e alle formule errate nel verbale. Infatti, un condomino non considerava legittimo quanto era scritto nel verbale assembleare in rapporto allo schema dell’ordine del giorno (“Richiesta da alcuni condomini, installazione ascensore, approvazione fattibilità del progetto ed eventuali adesioni di chi interessato“).
Lo stesso condomino si era infatti rivolto al tribunale per chiedere:
- la sospensione dell’esecutività della delibera adottata dall’assemblea considerata ‘viziata’,
- la dichiarazione di nullità e inefficacia della delibera assembleare sull’installazione dell’ascensore condominiale.
Non solo. Il condomino lamentava altresì la nullità e/o l’annullabilità dell’atto, per mancanza della documentazione tecnica utile ad evidenziare la fattibilità dell’opera. E peraltro detta delibera, sempre secondo il condomino, non sarebbe stata adottata con la maggioranza richiesta dalla legge.
Insomma, c’erano di mezzo più vizi e formule non corrette utilizzate nella delibera. Ecco perché la richiesta era quella di impedire che l’atto potesse produrre effetto, in prospettiva dell’installazione dell’ascensore condominiale.
L’annullamento della delibera ascensore condominiale da parte del Tribunale
Il giudice ha dato ragione al condomino che chiedeva di annullare la delibera. Secondo il tribunale, infatti, la tesi per la quale l’iniziativa per l’installazione dell’ascensore era da imputarsi soltanto ad alcuni condomini è confermata in quanto indicato nell’ordine del giorno.
Pertanto, se il tema era l’iniziativa adottata da alcuni condomini e non da tutti, il verbale dell’assemblea – nella parte in cui è scritto “L’assemblea approva all’unanimità la installazione dell’ascensore…” è palesemente errato perché incompatibile con quanto all’ordine del giorno.
Ecco perché il giudice ha detto sì all’annullamento della delibera ascensore condominiale, tanto più che in base alla legge sono annullabili non soltanto i verbali che abbiano vizi di forma, vale a dire collegati alle regole dell’iter di emissione, ma anche le delibere che abbiano vizi di sostanza, ovvero legati ai contenuti dell’atto. Ben si comprende dunque la scelta del giudice, che ha dato ragione al condomino in relazione alla citata questione sull’installazione ascensore condominiale.
