Legge e giurisprudenza fanno chiarezza circa il margine di applicabilità delle note agevolazioni prima casa, ovvero benefici che scattano soltanto in presenza di determinate condizioni. Ecco due questioni pratiche risolte.
Le agevolazioni prima casa sono molto interessanti, ma attenzione a questo dato della prassi in materia: la maggioranza delle persone che vuole una nuova abitazione, lo fa con la volontà di vendere quella in cui al momento vive.
Alcune questioni pratiche possono emergere in questa delicata materia e ci si potrebbe domandare ad es. se si può fare un acquisto di immobile sfruttando le agevolazioni prima casa, senza effettuare la vendita di quella precedente. Ciò rappresenta una questione concreta, specialmente laddove non si riesca a vendere l’immobile almeno all’inizio.
Inoltre, ci si potrebbe interrogare sulla possibilità di dover trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto, anche per l’immobile da costruire. A questi due quesiti daremo sintetica risposta nel corso di questo articolo.
Agevolazioni prima casa e vendita di quella precedente
La prima domanda a cui vogliamo rispondere è la seguente: si può fare un acquisto prima casa senza vendere l’abitazione anteriore? Ebbene la situazione è questa:
- prima del 2016, per poter sfruttare le agevolazioni prima casa, l’acquirente non doveva essere proprietario di un altro immobile comprato con l’identica agevolazione;
- dalla legge di Stabilità del 2016, ecco la possibilità di sfruttare l’agevolazione prima casa anche da parte di chi è già proprietario di un altro immobile comprato con questo incentivo, a condizione che venda l’anteriore abitazione entro un anno.
Pertanto se non si vende la vecchia abitazione entro un anno, viene meno il diritto all’agevolazione prima casa di cui si è già beneficiato. Ad es. sarà necessario pagare la differenza di imposta non versata per riequilibrare la propria posizione verso il Fisco.
Agevolazioni prima casa, imposta registro e limiti
Le agevolazioni prima casa sono vantaggiose e prevedono l’imposta di registro agevolata:
- che corrisponde al 2%, se la nuova casa è acquistata da privati;
- che corrisponde al 4%, se l’acquisto si compie dal costruttore.
Attenzione però: l’interessato deve pur sempre ricordare che per poter avere questo beneficio:
- l’immobile comprato non deve essere classificato come immobile di lusso, ovvero far parte delle categorie catastali A1, A8 e A9;
- l’immobile comprato deve essere situato nel Comune nel quale il proprietario ha residenza. Altrimenti il proprietario è obbligato a trasferire la residenza nel Comune, in cui si trova l’immobile, entro 18 mesi dal rogito. È importante poi che al momento dell’acquisto l’interessato non sia proprietario di un’altra casa nello stesso Comune, anche se qualificata come seconda casa.
La Corte di Cassazione, con un provvedimento di alcuni anni fa, ha inoltre chiarito che vi sono casi in cui si può aver diritto alle agevolazioni prima casa, senza vendere l’abitazione precedente. Il giudice ha fatto riferimento in particolare alle condizioni di inabitabilità della dimora. Ecco perché, per aver comunque diritto alle agevolazioni prima casa, è necessario dimostrare il concetto di inidoneità abitativa.
Agevolazioni prima casa: il caso dell’immobile da costruire e la risposta della Cassazione
Venendo all’altro quesito esposto in apertura, consideriamo il caso della possibilità, o meno, di dover trasferire la residenza entro 18 mesi dalla data di acquisto, anche per l’immobile da costruire. Ebbene, anche qui la Cassazione è stata di orientamento grazie ad un una pronuncia di quest’anno, la quale per la prima casa afferma che non occorre distinguere dalla casa già costruita.
In particolare, anche in ipotesi di acquisto di immobile da costruire, colui che compra l’abitazione, al fine di sfruttare le agevolazioni prima casa previste dalla legge, dovrà:
- trasferire la residenza nel Comune,
- entro 18 mesi dalla data di acquisto dell’immobile.
In pratica la condizione del trasferimento entro 18 mesi va applicata in maniera estesa e vale anche nell’ipotesi di immobile in corso di costruzione. Ciò senza alcuna distinzione tra l’acquisto di immobile già edificato e pronto all’uso e ‘acquisto di immobile da costruire.
