Nelle circostanze della perdita dell’agevolazione fiscale per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio del condominio, vediamo chi sono coloro che debbono rispondere civilmente del danno gravante sui condomini.
Le questioni legali in tema di Superbonus non mancano di certo, ma a ben vedere alcune di esse possono essere risolte abbastanza agevolmente alla luce delle regole vigenti.
Pensiamo all’ipotesi dei lavori straordinari di condominio: ci si potrebbe chiedere chi è tenuto a rispondere per la perdita delle agevolazioni fiscali per questi lavori.
In altre parole chi paga civilmente, ovvero risponde dei danni patiti dai condomini, a seguito di quella che i giuristi definiscono impossibilità sopravvenuta di accedere ai contributi fiscali previsti dalla legge, qualora siano stati fissati dei lavori straordinari nel complesso condominiale? Scopriamolo insieme nel corso di questo articolo.
A spiegare cosa succede in questi casi ci ha pensato infatti la Corte di Cassazione che, come spesso accade, è molto utile a chiarire aspetti pratici su cui le norme di legge non sono di così facile interpretazione. D’altronde la questione concreta è di indubbio rilievo: come detto, in un condominio quali sono le conseguenze se l’amministratore non permette di godere delle agevolazioni fiscali per gli interventi straordinari di manutenzione, compiuti sull’edificio comune?
Il caso è così riconducibile all’omessa fruizione delle agevolazioni fiscali per interventi straordinari, mentre il provvedimento recente della Suprema Corta – che aiuta a fare chiarezza sull’argomento – è l’ordinanza n.6086. I dettagli.
Agevolazioni fiscali mancate, lavori straordinari condominiali e responsabilità dell’amministratore: il caso concreto
L’appena citato provvedimento della Corte è importante perché grazie ad esso abbiamo in pratica la dichiarazione di responsabilità civile dell’amministratore di condominio, il quale non abbia permesso ai condomini di potersi avvalere delle agevolazioni fiscali. Ciò in collegamento con l’esecuzione di lavori straordinari di manutenzione sulla struttura del condominio.
L’ordinanza citata della Suprema Corte è stata emessa dopo un’azione risarcitoria intrapresa contro l’amministratore di condominio, da parte di un condomino che lamentava nei confronti dell’amministratore, il danno collegato al mancato accesso ai contributi fiscali per i lavori straordinari compiuti sull’edificio condominiale.
In particolare la situazione che è giunta fino alla Cassazione atteneva ad una donna che contestava il comportamento del proprio amministratore di condominio, il quale con una ingiustificata omissione rispetto ai suoi doveri, aveva in pratica precluso alla condomina di beneficiare di una detrazione fiscale pari al 36% dal proprio reddito, collegata ai lavori di straordinaria amministrazione, posti in essere a favore di tutto l’edificio condominiale.
Il DM n. 41 del 1998 e la risposta della Cassazione in tema di responsabilità dell’amministratore condominiale
Il decreto ministeriale n. 41 del 1998 in tema di detrazioni per le spese di ristrutturazione edilizia è il provvedimento che consente di risolvere la questione prospettata e che di fatto determina la responsabilità dell’amministratore. Infatti al fine di beneficiare delle agevolazioni fiscali in materia di ristrutturazione dell’edificio condominiale, il riferimento va al DM n.41/98 e grazie a questo provvedimento si può notare che l’amministratore di condominio ha il dovere di versare le somme spettanti alla ditta esecutrice dei lavori, per effetto del cosiddetto bonifico parlante.
In particolare nel decreto si trova scritto che il versamento delle spese detraibili è effettuato con bonifico bancario da cui emerga la causale del pagamento, il codice fiscale del beneficiario della detrazione fiscale ed il numero di partita IVA, vale a dire il codice fiscale del soggetto a favore di cui il bonifico è compiuto. Tenuto conto di questa regola, la Cassazione ha così inquadrato la responsabilità per danni da omissione, che ha costretto i condomini a subire un danno da mancato godimento dell’agevolazione fiscale.
Ebbene, secondo la Suprema Corte è obbligo di diligenza dell’amministratore condominiale compiere i versamenti in maniera da assicurare ai singoli condomini, che volevano usufruirne, la possibilità di godere della detrazione fiscale prevista dalla legge, considerato che si trattava meramente di una modalità di svolgimento di attività – ovvero versamento del compenso all’appaltatore – comunque facente parte della propria sfera di compiti professionali.
La Cassazione d’altronde ha evidenziato che dall’anno 2017 colui che svolge il lavoro di amministratore condominiale è tenuto per legge a far pervenire all’Agenzia delle Entrate tutti i dati dei condomini e le rispettive quote di detrazione fiscale, per ciò che attiene ai lavori compiuti sulle parti comuni.
