In ipotesi di mancato pagamento delle spese condominiali, vi sono rimedi per l’amministratore di condominio, utili a trovare una soluzione al debito ed alla morosità, senza passare per il legale e il tribunale. L’efficacia della cd. messa in mora.
Oggi per chi vive in condominio far quadrare tutti i conti può rappresentare un’operazione davvero complicata.
Tra boom inflazione, bollette fuori controllo e aumenti fin troppo marcati dei beni di prima necessità, trovare i soldi per far fronte anche alle spese condominiali può essere problematico.
Il punto però è il seguente. In caso di mancato pagamento delle spese condominiali, quali contromosse può adottare l’amministratore per cercare di recuperare alla cassa comune le quote dovute dal condomino moroso o dai condomini morosi, che non abbiano adempiuto spontaneamente ai loro obblighi?
In questi casi certamente l’amministratore di condominio ha un ruolo ben preciso, prima di coinvolgere l’avvocato di fiducia per cercare di trovare una soluzione alla questione. Approfondiremo di seguito proprio questi aspetti, delicati e di chiaro rilievo per tutti coloro che vivono in un contesto condominiale. I dettagli.
Spese condominiali non pagate: il ruolo dell’amministratore e l’importanza del sollecito di pagamento e del piano di rientro
Ebbene, chiariamo subito che la pronta iniziativa dell’amministratore condominiale è richiesta per diligenza contrattuale: egli si deve infatti impegnare a cercare di conseguire dal condomino moroso il pagamento delle spese condominiali arretrate e non ancora versate. In questi casi si parla di ‘sollecito di pagamento‘ dell’amministratore il quale è preferibile abbia forma scritta, perché farà agevolmente prova della sua iniziativa e circostanzierà le richieste in modo preciso.
Tuttavia le norme in materia non impediscono che sia fatta, alternativamente, una telefonata oppure sia stabilita la data per un incontro di persona con il condomino o i condomini morosi.
Ebbene, in un periodo difficile come quello odierno, per molte famiglie il disagio economico è profondo e, per questo, per l’amministratore – dopo aver ben compreso i motivi che hanno impedito lo spontaneo pagamento delle spese condominiali – il passo da compiere è fissare con il condomino moroso un piano di rientro – da rispettare per saldare i debiti.
Attenzione però: questo piano dovrà però essere valutato e sottoposto al vaglio dell’assemblea e potrà applicarsi laddove il condomino sia in buona fede e dunque non sia effettivamente in grado di pagare le spese condominiali per problemi economici e non per una propria scelta.
Mancato pagamento delle spese condominiali: la messa in mora
Talvolta il mancato pagamento delle spese condominiali è legato alla mancata comprensione e alla correlata contestazione dei conteggi svolti dall’amministratore. Anche in questo caso, prima di rivolgersi al legale di fiducia, è preferibile che la strategia dell’amministratore sia quella di trovare una mediazione o soluzione bonaria seduti ad un tavolo, piuttosto che finire in una causa in tribunale.
In linea generale non dimentichiamo poi che, in caso di mancato pagamento spese condominiali, rileva la cosiddetta comunicazione di messa in mora. Infatti, l’invio di una richiesta di pagamento scritta è utile per mettere in mora il debitore e bloccare il decorso del termine di prescrizione. Proprio in base all’art. 1219 Codice Civile il debitore – qui il condomino moroso – è costituito in mora mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto.
Ben conosciuta da chi si occupa di diritto come professione, la messa in mora non è però altrettanto conosciuta ai più. In estrema sintesi essa rappresenta lo strumento grazie al quale un creditore conferisce valore giuridico al ritardo nei pagamenti da parte di un soggetto debitore. Ecco perché – in questo caso – è utile a ottenere il recupero crediti, su iniziativa dell’amministratore nei confronti del condomino moroso.
Come inviare l’atto di messa in mora al condomino moroso
L’atto di messa in mora è di solito inviato al condomino con raccomandata con ricevuta di ritorno per scopi tipicamente probatori (il relativo tagliando è conservato come prova), ma può anche essere spedito – raggiungendo lo stesso obiettivo dal punto di vista della prova – con un fax o con un messaggio di posta elettronica certificata (PEC).
Non dimentichiamo inoltre che, dal punto di vista tecnico, l’effetto principale dell’atto di messa in mora attiene all’accollo del rischio collegato all’impossibilità sopravvenuta della prestazione (art. 1221 c.c.). Infatti il debitore – condomino moroso – non è liberato dal debito per la sopravvenuta impossibilità della prestazione frutto di causa a lui non imputabile, se non dimostra che l’oggetto della prestazione sarebbe comunque perito presso il creditore.
Utilità della messa in mora
Ma attenzione: non vi è obbligo di costituzione in mora nel caso in cui, come succede di solito per le obbligazioni di tipo pecuniario, il termine per l’adempimento è scaduto e il versamento deve essere effettuato al domicilio del creditore. Tuttavia il punto seguente merita considerazione: sebbene la messa in mora per l’obbligazione di pagamento delle spese condominiali non sia da ritenersi un obbligo ai fini del recupero giudiziale delle somme, essa è però conveniente allo scopo di facilitare una soluzione bonaria e transattiva del problema del mancato versamento.
Infatti non dimentichiamo che la finalità principale della messa in mora è infatti avvisare formalmente il condomino della scadenza del termine per il pagamento delle spese condominiali comuni, a suo tempo deliberate dall’assemblea. L’avvertimento in molti casi sortisce l’effetto desiderato perché di fatto ‘allarma’ il condomino e lo incentiva a regolarizzare quanto prima la situazione, disponendo il pagamento del dovuto presso le casse comuni.
Dopo aver ricevuto il sollecito di pagamento in forma scritta, il condomino – così messo in mora – sarà spinto a chiedere delucidazioni all’amministratore, e il più delle volte semplicemente per preannunciare il pagamento delle spese condominiali arretrate o per spiegare i motivi del ritardo e garantire il prossimo versamento o pattuire una dilazione del pagamento con un piano di rientro ad hoc.
