Laddove un condòmino si riveli moroso, potrà essere sospeso dalla fruizione dei servizi condominiali su iniziativa diretta dell’amministratore di condominio, oppure ci sono precisi vincoli e precondizioni? Facciamo chiarezza.
Non di rado in un condominio si presenta il caso del condòmino moroso, ovvero di colui che non partecipa alle spese condominiali: in circostanze come queste è legittimo chiedersi quali contromosse possa adottare l’amministratore, ovvero se sia possibile disporre la sospensione dei servizi condominiali nei confronti di chi non paga il dovuto per i motivi più vari.
Ricordiamo subito che le spese di condominio altro non sono che tutti quegli oneri che devono essere pagati dai condomini perché le parti comuni di un edificio possano essere conservate e godute da tutti i comproprietari. Le spese condominiali che pesano sulle tasche dei condomini possono peraltro essere suddivise in spese ordinarie e spese straordinarie.
Ebbene, si tratta ovviamente di materia di competenza dell’amministratore condominiale, che dovrà occuparsi anche del caso della morosità nel pagamento dei servizi comuni da parte del condòmino. E’ necessaria in questi casi la delibera ad hoc dell’assemblea condominiale oppure l’amministratore può attivarsi liberamente? Di seguito faremo chiarezza su questi temi, anche in considerazione del fatto che, negli ultimi tempi, i casi di morosità – in mezzo ai vari aumenti delle bollette e dei prezzi dei più svariati beni di prima necessità – sono cresciuti. I dettagli.
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Poteri dell’amministratore di condominio in caso di condòmino moroso: la legge sul punto
Partiamo dal dato normativo rappresentato da quanto previsto sul tema dalla riforma del condominio del 2012. Ebbene, il testo aggiornato del comma 3 dell’art. 63 disp. att. c.c. indica che in ipotesi di mora nel pagamento dei contributi che si sia prolungata per un semestre, l’amministratore può scegliere di sospendere il condòmino moroso dal godimento dei servizi comuni suscettibili di sfruttamento separato.
Perciò, considerato quanto previsto dalla legge, prima della pronuncia del giudice è comunque permesso all’amministratore di condominio di domandare all’autorità giudiziaria una sorta di nulla osta a compiere la sospensione dei condomini morosi dell’utilizzo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato. E questo non tanto per punire il condòmino moroso, quanto piuttosto per impedire che la persistente morosità del condòmino possa portare all’insolvenza del condominio nella sua totalità. Ne seguirebbe infatti l’interruzione dei servizi da parte dei gestori, con conseguenze negative anche verso i condomini virtuosi.
Pertanto, sgomberando il campo da possibili dubbi, rimarchiamo che l’iniziativa dell’amministratore di condominio, in ipotesi di morosità ultrasemestrale del condòmino, non deve attendere una previa autorizzazione regolamentare o assembleare. Non serve alcuna previsione ad hoc nel regolamento del condominio, perché la norma attuale non la prevede.
A sostegno di ciò vi è anche il Codice Civile che, all’art. 1129 c.c. post riforma, indica che fa parte dei compiti dell’amministratore anche quello di recuperare le spese non pagate dai condomini, senza obbligo di un previo ok in tal senso da parte dell’assemblea.
Non serve la previsione regolamentare o l’ok dell’assemblea ma il provvedimento giudiziario
Vero è dunque che l’amministratore condominiale non è sottoposto a ‘condizioni di partenza’ e, anzi, può liberamente chiedere un provvedimento di urgenza al giudice per risolvere la questione del condòmino che non versa il dovuto. Al magistrato egli potrà infatti domandare l’autorizzazione alla sospensione dell’erogazione dei servizi condominiali nei confronti non di un solo condòmino moroso, ma verso tutti i condomini morosi. Lo stabilisce d’altronde l’art. 63 disp. att. del Codice Civile.
Non solo. Anche la giurisprudenza ha adottato una linea identica, poiché sostiene largamente che vada accolta la domanda fatta valere dal condominio, mirata ad conseguire l’autorizzazione a sospendere il condòmino moroso dalla fruizione dei servizi comuni, suscettibili di godimento distinto.
Lo ribadiamo per chiarezza: anche alla luce della riforma del condominio del 2012, non serve non soltanto il previo ok della riunione dei singoli condòmini, ma neanche la previsione ad hoc nel regolamento condominiale, la quale espressamente disponga detto potere dell’amministratore.
Alcune precisazioni sulle spese condominiali
Le regole che attengono alla ripartizione delle spese di condominio sono previste in particolare negli articoli 1123, 1124, 1125, 1126 del Codice Civile, ma è vero anche che quanto previsto in tema di ripartizione trova il primario riferimento nel principio contenuto dall’art. 1118 del Codice Civile, in tema di diritti dei partecipanti sulle parti comuni.
Obbligo dei partecipanti di un condominio è quello di concorrere al versamento delle spese, perché ciò rappresenta il presupposto che assicura godimento e conservazione della cosa comune. Si può perciò affermare che la partecipazione alle spese condominiali si compia in ragione della cosa comune e, conseguentemente, nessun condòmino può evitare tale obbligo.
Attenzione anche a quanto segue: il proprietario di un immobile in un condominio è obbligato a versare le quote condominiali anche laddove l’appartamento sia inutilizzato o vuoto. Questo perché il mero fatto di possedere una proprietà in un edificio condominiale fa scattare l’obbligo di pagare le spese condominiali. Pertanto il proprietario non può trarsi fuori solo perché risiede altrove o perché l’appartamento è sfitto.
Ed infine, come detto in precedenza, in ipotesi vi sia morosità di oltre 6 mesi sulle quote di spesa condominiale l’amministratore del condominio potrà scegliere di sospendere l’utilizzo dei servizi comuni del condominio. Si tratta di un potere a lui pacificamente riconosciuto.
