Cosa succede se si acquista un edifico, se ne ricavano appartamenti e, poi, si procede alla loro vendita? La legge non lascia dubbi.
Per i giudici, costituisce attività commerciale la vendita di appartamenti realizzati dopo l’acquisto e la ristrutturazione di un edificio.
Di conseguenza, sarebbe legittimo l’avviso di accertamento per IRPEF e IVA, a carico di chi compra un immobile, lo ristruttura e ne ricava una quantità maggiore di unità immobiliari, al fine di venderle singolarmente a terzi. L’operazione, infatti, integrerebbe attività di impresa abituale, cioè protratta per un certo periodo di tempo.
Tale principio è stato stabilito dalla Corte di Cassazione, con la sentenza n. 36992 del 16 dicembre 2022. Ma perché i Giudici sono giunti a tale conclusione? Analizziamo, nel dettaglio, la vicenda processuale.
Ristrutturazione e vendita di appartamenti a terzi: la posizione della Cassazione
La questione sottoposta all’analisi degli Ermellini riguarda un avviso di accertamento per IRPEF, IVA e IRAP dell’Agenzia delle Entrate, relativo al reddito di impresa di una contribuente nell’ambito della realizzazione e vendita di immobili. Nello specifico, per la Commissione Tributaria Regionale, durante il periodo considerato, la contribuente aveva svolto molte attività nel settore immobiliare, accumulando redditi compatibili con l’attività di impresa.
La contribuente, dunque, ricorre in Cassazione, per far valere il difetto di esercizio di attività di impresa, per mancanza di professionalità abituale.
La Cassazione, però, rigetta il ricorso, sottolineando che, per la giurisprudenza, la nozione civilistica e quella tributaria di “imprenditore commerciale” non corrispondono. Per il settore civile, infatti, è fondamentale il profilo dell’organizzazione, mentre per il settore tributario basta la “professionalità abituale” dell’attività economica. L’attività, dunque, non va esercitata in maniera occasionale, ma deve avere carattere di stabilità e regolarità, per un significativo periodo di tempo, anche se non continuo.
Cosa si intende per attività d’impresa?
Per la Cassazione, imprenditore è da considerarsi anche chi usa il proprio capitale per scopi produttivi. L’attività di impresa, inoltre, può sussistere anche nel caso di un unico affare, particolarmente rilevante dal punto di vista economico, concluso in seguito allo svolgimento di una pluralità di operazioni.
A tal fine, i Giudici hanno analizzato i casi di costruzione e vendita di immobili da parte di contribuenti privati. In particolare, anche il compimento di una singola attività di costruzione, caratterizzata ad un considerevole utilizzo di mezzi economici, dal protrarsi nel tempo e da una certa organizzazione, costituisce attività di impresa.
Anche dall’Agenzia delle Entrate ha confermato questo orientamento, con risposta all’interpello n. 426/2019. Per l’Ente, l’attività dell’imprenditore, dunque, può consistere anche in un singolo affare, se è accompagnato da una certa rilevanza economica e da specifiche operazioni. Nel dettaglio, un affare è da considerarsi esercizio di impresa quando vengono compiuti vari atti economici coordinati, facenti parte di un’unica operazione, proprio come nell’ipotesi di costruzione e successiva vendita di edifici ad uso abitativo.
Costruzione e vendita di appartamenti a terzi: perché è attività imprenditoriale?
Nel caso della contribuente, esaminato dalla Corte di Cassazione, l’attività posta in essere è di natura imprenditoriale. I lavori edilizi compiuti sull’edificio, infatti, sono finalizzati non all’uso personale da parte della proprietaria o della sua famiglia, ma alla realizzazione e alla vendita di appartamenti, garage e posti auto a terze persone. Per raggiungere tale scopo, inoltre, l’interessata si è avvalsa di un’adeguata organizzazione produttiva.
Per questo motivo, la Commissione Tributaria Regionale aveva giustamente ritenuto che si trattasse di attività di impresa, rilevante a fini fiscali. La contribuente, infatti, aveva comprato un edificio, lo aveva ristrutturato ed aveva ricavato un numero di appartamenti maggiore di quello originario, allo scopo di venderli singolarmente a terzi.
