Il regolamento condominiale contiene una serie di prescrizioni e clausole che vanno rispettate dai singoli condòmini. Quali poteri ha l’amministratore in materia?
I rapporti di vicinato non di rado sono piuttosto difficili. Non semplici antipatie di condominio, ma veri e propri contrasti che possono avere risvolti rilevanti sul piano giuridico: in casi come questi la figura dell’amministratore del caseggiato funge di fatto da garante del rispetto delle regole di condominio, ovvero di quel regolamento condominiale che serve appunto a prevenire problematiche tra vicini.
Di seguito ci occuperemo delle contromosse da adottare nei confronti dei condòmini che non osservano le prescrizioni del regolamento citato. Che succede? Quali sono i compiti dell’amministratore in tal senso? Lo scopriremo assieme nel corso dell’articolo. I dettagli.
Violazione del regolamento condominiale e obblighi dell’amministratore
La figura dell’amministratore di condominio è cruciale per la gestione dei vari aspetti della ‘vita’ di un palazzo, compresi quelli inerenti il rispetto delle prescrizioni di cui al regolamento. Fare rumore, compiere gesti incivili, danneggiare parti comuni e tanto altro: le regole del citato testo esistono proprio per essere rispettate e spingere ad una condotta corretta tutti coloro che vivono nel caseggiato.
Ciò vuol dire che l’amministratore condominiale ha dei veri e proprio doveri anche su questo piano: egli deve far rispettare il regolamento del condominio stesso. Si tratta di uno degli obblighi che la legge, e in particolare il Codice Civile, gli impone.
I rischi in caso di inadempienza a questo dovere sono oggettivi: infatti nel caso in cui non lo rispetti, egli può essere revocato per giusta causa in ogni momento dall’assemblea dei condomini – senza preavviso e senza indennità. Non solo. Nel caso in cui l’assemblea non agisca in tale direzione, anche il singolo condomino può farlo ricorrendo al magistrato perché questi destituisca l’amministratore che non fa rispettare il regolamento.
Attenzione al seguente punto: la violazione del regolamento condominiale costituisce un illecito civile e questo vuol dire che non può intervenire lo Stato o le autorità, né sono in gioco sanzioni amministrative.
Conseguentemente il solo rimedio è quello giudiziario dell’azione in tribunale civile, in modo che un magistrato imponga al condomino maleducato di porre fine alla violazione. Non solo. Ci saranno gli estremi del risarcimento danni laddove emerga la prova di un cd. pregiudizio concreto ed attuale. Detta causa civile sarà avviata ovviamente attraverso un avvocato di fiducia dell’amministratore, e questa linea fa parte della serie di obblighi professionali del professionista in oggetto. Ecco perché non è necessaria la preventiva autorizzazione dell’assemblea.
L’amministratore può multare il condòmino che vìola il regolamento?
Non c’è solo il rimedio giudiziario perché, nel caso in cui il regolamento condominiale lo disponga in modo espresso, l’amministratore può anche sanzionare la persona responsabile della violazione, con multe ad hoc. Queste ultime possono toccare anche la cifra di 200 euro o, in caso di recidiva, anche gli 800 euro.
Attenzione però: a differenza del caso dell’attivazione della causa civile, in questa circostanza l’amministratore deve farsi autorizzare dall’assemblea dei condomini. Molto interessante notare che quanto ottenuto con il pagamento della multa dovrà essere fatto poi confluire in un apposito fondo condominiale.
Perciò – lo rimarchiamo per chiarezza – l’amministratore non può dunque, di sua volontà libera e non condizionata al consenso dell’assemblea, infliggere una multa al condomino irrispettoso. E a maggior ragione non può infliggere multe se nulla prevede il regolamento. Quale alternativa in questi casi? Lo abbiamo detto sopra: la sola strada sarebbe quella dell’azione civile contro il responsabile. E, in base a quanto emerso nel procedimento, vi potranno essere gli estremi per il risarcimento danni.
Infine, è importante altresì ricordare che se l’amministratore non si attiva dal punto di vista giudiziario, ogni condomino sarà comunque considerato portatore di un suo interesse, perché partecipe del condominio stesso e dunque interessato al rispetto delle regole di cui al regolamento di condominio. Perciò sarà senza dubbio legittimato ad agire innanzi al giudice onde conseguire una sentenza di condanna del condòmino colpevole.
