La legge italiana consente la compravendita di immobili tra parenti, ma ci sono delle eccezioni che rendono l’operazione impossibile.
Si possono effettuare operazioni di vendita di immobili anche tra familiari, come tra genitori e figli o tra coniugi.
In alcuni casi particolari, tuttavia, bisogna prestare molta attenzione perché potrebbero scattare accertamenti dal Fisco ed essere sottoposti a pesanti sanzioni.
È l’ipotesi, ad esempio, dei tutori, che non possono essere acquirenti dei beni sottoposti alla loro tutela.
Il figlio è legittimato a vendere un immobile ad un genitore ma l’atto deve avvenire in modo trasparente, regolare e tramite un adeguato corrispettivo.
L’atto di compravendita, dunque, deve essere reale ed effettivo e deve concludersi al prezzo di mercato sussistente nella zona in cui è ubicato l’immobile. In altre parole, deve trattarsi di una tariffa considerata nella norma.
Le problematiche, al contrario, potrebbero sorgere nell’ipotesi in cui l’operazione di vendita sia solo un espediente per eludere il Fisco e raggirare le norme.
Trasferimento di un bene tra parenti: cosa sono la vendita simulata e la vendita lesiva della legittima?
Due casi abbastanza complessi sono quelli della vendita simulata e della vendita lesiva della legittima.
La prima ricorre quando le parti utilizzano solo formalmente lo schema dell’atto di compravendita ma, nei fatti, lo scopo è diverso perché intendono effettuare una donazione. Non c’è, dunque, il passaggio di un bene dal venditore all’acquirente dietro il corrispettivo di un prezzo.
La lesione della legittima, invece, si verifica quando gli eredi non ricevono la parte di eredità (cd. legittima o quota riservata) che spetterebbe loro sulla base delle disposizioni legislative.
Alla morte di un soggetto, infatti, una quota dei suoi averi deve essere necessariamente ripartita tra i familiari più stretti, ossia coniugi, figli e ascendenti.
Molto spesso, tuttavia, non viene rispettato quanto stabilito dal codice civile e gli eredi si rendono conto di aver ottenuto una parte di patrimonio inferiore rispetto a quella spettante per legge.
Il defunto potrebbe aver destinato la sua eredità a soggetti diversi, magari effettuando in vita donazioni ad amici o ad altri parenti, diversi dagli eredi legittimi.
In questi casi, i legittimari (ossia, coniuge, figli e ascendenti) subiscono una lesione della legittima e possono tutelarsi facendo valere in giudizio i cd. diritti di riserva.
Tramite l’azione di riduzione per lesione di legittima, infatti, si può ottenere l’inefficacia delle disposizioni testamentarie e delle donazioni effettuate in vita dal defunto, che sono contrarie ai diritti di riserva e che comportano un danno per gli eredi legittimari.
Con questa operazione, gli averi facenti parte dell’eredità ma che erano stati oggetto di testamento o di una precedente donazione ritornano nella disponibilità dei legittimari.
